Immobilien: Steuerliche Zusatzrendite

Ein weiterer Einflussfaktor in der Renditerechnung des Immobilienkäufers ist die Einkommensteuer. Der Grund: Das Finanzamt akzeptiert Verluste aus Vermietung und Verpachtung, die mitunter zu erheblichen Steuerersparnissen führen. Je mehr Ihre Werbungskosten die Mieteinnahmen übersteigen und je höher Ihr persönlicher Steuersatz ausfällt, desto größer wird die Zusatzrendite.

Für die Anlage in Aktien und mehr noch in Festverzinslichen Wertpapieren gilt dagegen die umgekehrte Rechnung. Mit steigendem persönlichen Grenzsteuersatz fällt die Rendite um so niedriger nach Steuern aus, sobald der Sparerfreibetrag ausgeschöpft ist, oder der Aktionär seine Veräußerungsgewinne mit dem Finanzamt abgerechnet hat.

Verluste aus Vermietung und Verpachtung resultieren aus der Gebäudeabschreibung für vermietete Immobilien sowie der Differenz zwischen den Mieteinnahmen und den Werbungskosten (zum Beispiel Betriebs- und Schuldzinsen). Steuerliche Abschreibungen (AfA) stellen für den Investor keine tatsächlichen Ausgaben, sondern lediglich fiktive Kosten dar. Doch weil der Wert einer Immobilie sich eben nicht mindert, sondern steigt, führen die Buchverluste zu einer echten ergänzenden Steuerersparnis.

Zusatzrendite durch Abschreibung: Wie hoch der Abschreibungssatz ausfällt, hängt im Wesentlichen vom Fertigstellungsdatum der Immobilie ab. In der Regel können Sie von folgenden Abschreibungsbedingungen ausgehen:

1. bis 8. Jahr: je fünf Pzozent
9. bis 14. Jahr: je 2,5 Prozent
15. bis 50 Jahr: je 1,25 Prozent

Dabei muss der Anleger unbedingt berücksichtigen: Es ist irrelevant, wann Sie den Bauantrag gestellt oder den Kaufvertrag unterschrieben haben. Die Abschreibung dürfen Sie in jedem Fall nur für die Kosten des Gebäudes geltend machen. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben, weil diese nicht der Abnutzung unterliegen.

Um nun in den Genuss einer Steuerersparnis zu kommen, muss der Investor den jährlichen Abschreibungsbetrag mit seinem Grenzsteuersatz, zusätzlich Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer, multiplizieren. Wie hoch die steuerliche Zusatzrendite durch Abschreibung ausfällt, errechnet sich im Einzelfall nach folgender Formel:

(Abschreibung x Grenzsteuersatz) : (gesamte Anschaffungskosten)

Dabei fällt die Rendite umso größer ausfällt, je höher der tatsächliche Grenzsteuersatz ist.

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