Immobilien: Muster Renditeberechnung

Wie Sie die Rendite einer Immobilie Schritt für Schritt selbst kalkulieren zeigt das folgende Beispiel eines fiktiven Musterinvestors. Dieser kaufte sich kürzlich in seiner Heimatstadt in Nordrhein-Westfalen eine Neubauwohnung, um sie anschließend zu vermieten. In Immobilienanzeigen wird für ein Objekt häufig wie folgt geworben:

Der Kaufpreis entspricht der 20fachen Jahresmiete. Dieser Multiplikator, der in etwa vergleichbar mit dem Kurs-Gewinn-Verhältnis bei Aktien ist, gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis der Investor das eingesetzte Kapital über seine Mieteinnahmen wieder zurück erhält. Der Multiplikator errechnet sich, indem der Kaufpreis durch die Jahresnettokaltmiete dividiert wird. Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, sollte zunächst die Bruttomietrendite errechnen. Diese entspricht dem Kehrwert des in unserem Beispiel genannten Multiplikators. Ein Multiplikator von 20 entspricht damit einer Bruttomietrendite von 5 Prozent.

Allerdings hat diese Methode zwei Nachteile, die das Ergebnis verfälschen. Es scheint deshalb so, als ob das Objekt mehr Rendite erwirtschaftet, als es tatsächlich der Fall ist. Aussagekraft hat eine Berechnung nämlich nur, wenn die in Wirklichkeit erzielbaren Marktpreise und Mieten darin einfließen. Um die wahre Rendite, die Nettomietrendite, einer Immobilie zu berechnen, müssen deshalb die folgenden zwei Rechenschritte durchgeführt werden:

1. Addieren Sie zum Kaufpreis die Anschaffungsnebenkosten hinzu.
2. Ziehen Sie von der Jahresnettokaltmiete die nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ab.

Dadurch erhalten Sie den Betrag, den Sie tatsächlich mit der Immobilie erwirtschaften. Bar in der Tasche hat der Kapitalanleger daher nicht die Jahresnettokaltmiete, sondern lediglich den jährlichen Reinertrag.

Unser Musterinvestor ermittelt für sein Objekt die Nettomietrendite nach folgender Formel:

jährlicher Reinertrag mal 100 : gesamte Anschaffungskosten

Darüber hinaus ist die Nettomietrendite – so Gegner von Immobilieninvestitionen – eine Maßzahl vor Steuern. Im Klartext bedeutet dies. Würde das Objekt ohne Fremdfinanzierungsmittel gekauft und gäbe es keine steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, müsste der Investor den Jahresreinertrag selbstverständlich voll versteuern. Als Folge würde die Nettomietrendite noch weiter schrumpfen.

Doch tatsächlich gilt das Gegenteil. Die Gründe dafür sind:

1. Mit obiger Rechenformel wurde die Nettorendite lediglich für das erste Jahr berechnet. Um aber die Rendite über einen längeren Zeitraum zu ermitteln, kommen noch weitere Kriterien ins Spiel.
2. Immobilien steigen wie alle Sachwerte mittel- und langfristig im Wert. Auch diese Wertsteigerung muss in die Renditeberechnung einbezogen werden.
3. Mit Hilfe der Abschreibung erzielt der Immobilieninvestor eine steuerliche Zusatzrendite, deren Höhe abhängig von seinem persönlichen Steuersatz ist.
4. Steuerersparnisse, die von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung resultieren, erhöhen die Liquidität.

Dreh- und Angelpunkt, um eine höhere Nettomietrendite zu erzielen, ist die vereinbarte Miete. Jeder Investor sollte sich daher bereits frühzeitig die Möglichkeit vertraglich absichern, regelmäßige Mieterhöhungen durchzusetzen.

Tipp: Sie dürfen bei Ihrer Renditekalkulation mit durchschnittlich zwei Prozent Mietpreissteigerung p.A. rechnen. Marktuntersuchungen zeigen, dass dieser Wert über einen Zehnjahreszeitraum realistisch ist.

⇒ Angebote zu Ihrem Thema: