Immobilien als Kapitalanlage

Viele Kapitalanleger, die mit dem Kauf einer Immobilie liebäugeln, haben Sorge, dass sich ihre Investition nicht rechnet. Beispielsweise, weil die Mieten rückläufig sind. Ob eine Immobilie zu Anlagezwecken geeignet ist, lässt sich nur beantworten, wenn alle Faktoren, die für eine Gewinnrechnung entscheidend sind, berücksichtigt werden. Diese Tatsache wird oftmals verschwiegen oder schlichtweg übersehen. Wie hoch die Rendite einer vermieteten Immobilie tatsächlich ist, wissen Sie erst, wenn Sie zu der Wertsteigerung des Objekts und den Mieteinnahmen auch Ihre Steuerersparnis hinzu addieren. Diese steuerliche Zusatzrendite gibt der Investition erst ihre Gesamtrendite.

Doch leider wird sie bei vielen Renditevergleichen überhaupt nicht berücksichtigt. Kein Wunder also, dass sich gegenüber Aktien oder Investitionen in Festverzinsliche Wertpapiere leicht ein verfälschtes Ergebnis zeigt. Entscheidend ist im Rahmen der Berechnungen ausschließlich die Nachsteuerrendite. Wie rentabel eine Geldanlage vor Steuern ausfällt, ist im Grunde völlig uninteressant. Denn hierbei rechnet sich der Anleger entweder ärmer oder reicher, als er tatsächlich ist.

Zu beachten ist. Je höher der Grenzsteuersatz eines Kapitalanlegers, desto niedriger die wirkliche Rendite bei festverzinslichen Wertpapieren und – mit Abstrichen – auch bei Aktien. Beim Immobilienkauf verhält es sich genau umgekehrt. Je höher der Grenzsteuersatz des Käufers, desto stattlicher fällt die Nachsteuerrendite bei Mietobjekten aus. Die Gesamtsumme des erzielten Gewinns einer vermieteten Immobilie setzt sich aus den folgenden drei Faktoren zusammen:

(1) Den Mieteinnahmen, auf deren Basis die Ermittlung von Brutto- und Nettomietrendite stattfindet.
(2) Den Steuerersparnissen, die aufgrund der Gebäudeabschreibung und den weiteren Verlusten aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Sie sind um so größer, je höher der persönliche Steuersatz des Kapitalanlegers ist.
(3) Einem möglichen Wertzuwachs, der nach dem Verkauf des Gebäudes erzielt wird. Selbstverständlich spielt ebenfalls die Liquidität des Immobilienanlegers vor und nach der Tilgung eine Rolle. Deren Höhe bestimmt er im Grunde selbst, abhängig davon, für welchen Tilgungsprozentsatz er sich entscheidet.

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