Immobilienfinanzierung - Bausparen und Bauspardarlehen - Versicherungshypothek

Der Löwenanteil der Immobilienfinanzierung entfällt traditionell auf Hypothekendarlehen. Diese Form der Baufinanzierung gewähren vorwiegend Banken und Sparkassen, aber auch Versicherungen. Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht, das in das Grundbuch eingetragen wird. Es räumt dem Geldinstitut das Recht ein, seine Kreditforderungen gegenüber dem Erwerber unmittelbar aus dem Grundstück zu befriedigen, falls er seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Dabei wird zwischen der ersten Hypothek und der zweiten Hypothek unterschieden. Die erste Hypothek, auch 1a-Hypothek genannt, ist insgesamt die günstigste, hat aber einen Nachteil. Sie wird nur für einen Betrag vergeben, der zwischen 50 und 60 Prozent des geschätzten Wertes einschließlich der Nebenkosten liegt. Die Geldinstitute sichern sich dadurch vor eventuellen Wertverlusten des Gebäudes ab.

Wer mehr als fünfzig bis sechzig Prozent des Kaufpreises fremdfinanzieren muss, kann einen Teil des Geldbedarfs mit einer zweiten Hypothek, auch 1b-Hypothek genannt, decken. Hier sind die Beleihungsgrenzen höher. Dafür nimmt die Bank auch einen Risikoaufschlag, weil sie in der Rangstufe an zweiter Stelle in das Grundbuch eingetragen wird. Die Höhe des Aufschlags hängt von mehreren Faktoren ab, unter anderem von der Bonität des Schuldners, der Lage des Grundstücks und der gesamten Finanzierungssumme.

Hypotheken stellen die günstigste Form der Immobilienfinanzierung dar. Die Kredite werden als Annuitätendarlehen vergeben. Der Kreditnehmer zahlt gleichbleibende Raten, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzen. Üblich ist jährlich ein Prozent Tilgung vom Anfangsdarlehen, möglich sind aber auch höhere Sätze.

Bausparen und Bauspardarlehen

Eine wenn auch eingeschränkte Alternative zum Hypothekendarlehen ist das Bauspardarlehen. Besonders Selbstnutzer einer Immobilie können von dieser Form der Immobilienfinanzierung profitieren.

Für Anleger ist das Bauspardarlehen dagegen weniger geeignet. Das Bausparen bietet folgende Besonderheiten:

In Niedrigzinsphasen sind die vergleichsweise niedrigen Ansparzinsen recht lukrativ. Sie betragen in der Regel 2,5 bis 3 Prozent und schlagen damit die Erträge von Sparbuch oder Festgeld. Bausparer erleiden keinen großen Zinsverlust. Darüber hinaus können Bauspardarlehen als “Lückenfüller” eingesetzt werden. Sie werden als 1b-Hypothek abgesichert. Im Vergleich zu einer zweiten Hypothek lässt sich so ein Teil der Baufinanzierung zinsgünstig gestalten.

Die Zinsen für Bauspardarlehen sind auf die gesamte Dauer festgelegt. Das Änderungsrisiko entfällt. Die Kreditzinsen betragen in der Regel nominal 4,5 bis 5 Prozent, was effektiv 5,5 bis 6 Prozent ergibt. Zu den Nominalzinsen kommen einmalige Kosten wie Abschluss- und Darlehensgebühr hinzu. Dieser Effektivzins ist in normalen Zeiten außerordentlich günstig, in einem Zinstal dagegen mitunter höher als die Finanzierungskosten für langfristige Hypotheken.

Der größte Nachteil des Bausparens liegt sicherlich darin, dass die Tilgung mit üblicherweise sieben Prozent des Anfangsdarlehens außerordentlich hoch ist. Das treibt die monatliche Belastung des Erwerbers nach oben. Für Anleger ist das besonders aus steuerlicher Sicht schädlich.

Eine weitere Crux am Bausparen liegt darin, dass der Zeitpunkt der Zuteilung des Darlehens nicht festgelegt ist. Den Termin dürfen Bausparkassen per Gesetz nicht garantieren. Dadurch kann es vorkommen, dass die Zuteilungsfrist nicht mit dem Finanzierungsdatum übereinstimmt und eine teure Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilung nötig wird. Darüber hinaus sind die Bausparsummen in der Regel so gering, dass sie für die Immobilienfinanzierung nicht ausreichen.

Versicherungshypothek

Eine weitere Möglichkeit der Immobilienfinanzierung bieten Versicherungen. Allerdings scheiden sich an keiner anderen Form der Immobilienfinanzierung die Geister so sehr, wie im Fall der Versicherungshypothek.

Das hängt vor allem mit der besonderen Konstruktion zusammen. Bei der Immobilienfinanzierung mit eingebauter Lebenspolice tilgt der Kreditnehmer das Darlehen im Unterschied zur Bankhypothek nicht laufend, sondern entschuldet sich auf einen Schlag. Dies geschieht über die Ablaufleistung aus der vorhandenen oder neu abgeschlossenen Kapitallebensversicherung.

Die Ablaufleistung setzt sich zusammen aus der vereinbarten Versicherungssumme plus den, bis dahin erwirtschafteten Zins-, Kosten- und Risikoüberschüssen (Überschussbeteiligung). Die Finanzierung über eine Versicherung wird auch als „Festhypothek” oder als „endfälliges Darlehen” bezeichnet. Es gibt zwei Alternativen:

(1) Sie schließen Ihre Immobilienfinanzierung ganz normal bei einer Bank oder Sparkasse ab und zahlen nur die vereinbarten Hypothekenzinsen. Gleichzeitig treten Sie eine Kapitallebensversicherung an Ihren Gläubiger ab. Die Entschuldung erfolgt mittels der bei Vertragsende fälligen Ablaufleistung.

(2) Sie borgen sich das nötige Geld für die Immobilienfinanzierung nicht bei Ihrem Kreditinstitut, sondern gleich bei einer Versicherungsgesellschaft. Entweder bauen Sie einen bereits bestehenden Lebensvertrag in die Finanzierung ein, oder Sie schließen eine Kapitalpolice eigens zum Zwecke der Finanzierung ab. Auch in diesem Fall zahlen Sie lediglich die Darlehenszinsen. Ihre Schuld tilgen Sie erneut über die Ablaufleistung der Lebensversicherung.

Weiterführende Informationen:

1. WISO: Immobilienfinanzierung (von Michael Hölting)
2. Immobilienfinanzierung: Die Zinstricks der Bausparkassen

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