Baufinanzierung über Investmentfonds

Immobilien und Börse. Für viele Menschen ist das ein Widerspruch. Vor allem Baufinanzierer profitieren langfristig, wenn sie Investmentfonds in die Finanzierung mit einbauen. Dennoch sollten sie sich den damit verbundenen Risiken bewusst sein.

Mit 30 Jahren Laufzeit müssen Bauherren und Immobilienkäufer kalkulieren, die sich am eher Traditionellen orientieren. Drei Jahrzehnte dauert es nämlich in der Regel, bis die letzte Rate eines Hypothekendarlehens getilgt ist. Vorausgesetzt, der Baufinanzierer wagt keine größeren Experimente und bedient sich einer der beiden üblichen Finanzierungsstrategien; der laufenden Kredittilgung mit jährlich ein oder zwei Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme oder - nach einer bestimmten Zahl tilgungsfreier Jahre- der Ablösung einer Hypothek in einer Summe.

Das erste Finanzierungspaket gibt es bei Banken und Sparkassen und nennt sich Annuitätendarlehen. Beim Annuitätendarlehen zahlt der Baufinanzierer regelmäßig die vereinbarten Kreditzinsen und einen Tilgungsanteil. Mit den Jahren wird die Entschuldung dynamischer, das bedeutet, dass sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils verringert.

Das tilgungsfreie Modell, auch endfälliges Darlehen genannt, funktioniert über einen Versicherungskredit. Dabei schliesst der Baufinanzierer eine Versicherungspolice ab und vereinbart parallel dazu ein Hypothekendarlehen. Für den Kredit zahlt er nur Zinsen, aber keine Tilgung. Die Ersparnis überweist er als Versicherungsbeitrag in eine Lebensversicherung. An deren Laufzeitende wird der Baukredit durch die hoffentlich ausreichende Ablaufleistung der Versicherung auf einen Schlag getilgt. Diese Strategie wird aus naheliegenden Provisionsgründen hauptsächlich von Versicherungsmaklern empfohlen.

Zwar ziehen beide Modelle immer noch den Großteil des Finanzierungsvolumens an, doch eine weitere Strategie der Baufinanzierung gewinnt zunehmend an Boden. Dabei werden, wie bei der Versicherungsfinanzierung, die Hypotheken nicht laufend durch vergleichsweise geringe Beträge zurückgezahlt, sondern vollständig nach 20 oder 30 Jahren. Das dafür erforderliche Kapital bildet der Immobilieneigentümer über einen Investmentfonds Sparplan.

Statt monatlich oder vierteljährlich Tilgungsraten für das Annuitätendarlehen zu zahlen, vereinbart der Baufinanzierer für eine bestimmte Zeit, meist zwischen zehn und 30 Jahren, die Tilgungsaussetzung. Zu Zahlen sind daher lediglich die vereinbarten Zinsen. Der Schuldenstand bleibt wegen der fehlenden Rückzahlung unverändert.

Parallel dazu spart der Eigentümer Tilgungsvermögen an und kauft für das Geld, das er wegen der fehlenden allmählichen Kreditrückzahlung nicht benötigt, Anteile an einem oder mehreren Investmentfonds. In welchen Fondstyp das Geld fliesst, bleibt dem Immobilienfinanzierer selbst überlassen. Mitunter gibt es diesbezüglich auch Vorgaben der Banken. Grundsätzlich steht dem Fondssparer jedoch die gesamte Bandbreite der Investmentfondsbranche zur Verfügung. So kann dieser zwischen Aktien-, Renten-, Offene Immobilien- oder auch gemischte Investmentfonds auswählen.

Die Strategie hat Charme. Denn vor allem die Rendite von Aktienfonds ist erwartungsgemäß langfristig wesentlich höher, als der Zinssatz des Hypothekendarlehens. Aus diesem Grund ist der Baufinanzierer entweder früher schuldenfrei, als bei einem herkömmlichen Annuitätendarlehen, oder er muss für die Rückzahlung weniger eigenes Geld aufwenden.

Aktienfonds mit Anlageschwerpunkt Deutschland, das zeigen längerfristige Vergleiche, haben bis dato im Jahresschnitt deutlich zweistellige Renditen erwirtschaftet (vergleiche: Deutsches Aktieninstitut Renditedreieck). Zwar handelt es sich bei diesen Zahlen um Ergebnisse aus der Vergangenheit, es gibt aber keinen Grund anzunehmen, dass solche Resultate in der Zukunft nicht ebenfalls möglich sind. In diesem Fall würden Bauherren mit in die Baufinanzierung eingebauten Investmentfonds wesentlich günstiger abschneiden, als mit Annuitätendarlehen oder Versicherungskrediten.

Interessenten sollten sich aber bewusst machen, dass das Risiko dieser Finanzierungsvariante mit zunehmendem Zeitraum, beispielsweise von 20 bis 30 Jahren, sinkt. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass Baufinanzierungen, die nur auf zehn oder 15 Jahre ausgerichtet sind, ein höheres Risiko aufweisen, da in diesem verkürzten Zeitraum am Aktienmarkt nicht zwingend zweistelligen Renditen zu erwirtschaften sein müssen.

Fast nach jedem Börsencrash gibt es auch magere Jahre an den Märkten. Deshalb ist der Kapitalaufbau über Aktienfonds, mit dem später ein Hypothekendarlehen getilgt werden soll, nicht exakt planbar. Zu manchen Zeiten könnte der Baufinanzierer nervös werden, weil sein Vermögen sogar schrumpft. In anderen Jahren dagegen erzielt er eine Rendite von 20 Prozent und mehr.

Mangelnde Kalkulierbarkeit und Renditerisiko sind der Preis, den Baufinanzierer bezahlen müssen, um eventuell schneller schuldenfrei zu werden. Die Gefahr, dass Aktienfonds eine relativ geringe Rendite abwerfen, die sogar unter dem Hypothekenzins liegt, sinkt allerdings mit der Anlagedauer. Weil bei solchen Krediten die Finanzierungszeit im Schnitt rund 30 Jahre beträgt, empfiehlt sich die erst späte Schuldentilgung. Dadurch steigt die Renditesicherheit beim Kapitalaufbau.

Ausserdem lassen sich die börsenüblichen Risiken verringern, indem der Immobilienfinanzierer ein paar Jahre vor der Kredittilgung seine Aktienfonds ganz oder größtenteils in sichere Rentenfonds umschichtet. Durch diesen Schritt verzichtet er zwar für einige Jahre auf die Chance einer höheren Rendite, doch zugleich wird die Gefahr, kurz vor dem Ziel in eine vermögensvernichtende Baisse zu geraten, minimiert.

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